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哪些二手房有风险不能买卖交易

在买卖二手房的时候,要特别注意,某些二手房存在着很大的风险,根据我国《城市房地产管理法》的规定,下列房地产不得转让:

 

一、未依法取得房屋所有权证的房屋。

我国房屋所有权的取得以登记为准,房屋所有权证是房屋所有权人享有房屋所有权的唯一合法证明,因此在未取得房屋所有权证之前,法律上还不能确定房屋的合法所有权人,这样的房屋是不能进行转让的。

 

二、违章建筑的房屋。

违章建筑是指未经主管部门许可而擅自动工新建的各种建筑物,这里的违章建筑是指房屋。从违章建筑有无土地使用权的角度上讲,违章建筑可以分为两种情况:一是建造人未合法取得土地使用权就擅自建造房屋;二是在已经取得土地使用权,但是尚未取得建设规划许可证等相关批准的文件的情况下擅自建造房屋。这两种情况下违章建造的人都不能取得房屋的合法所有权,购房者购买此类房屋是没有任何法律权利保障的。

 

三、所有权为共有,未取得其他所有人同意而转让的房屋。

房屋所有权共有人和房屋所有权人不是一个人,例如夫妻共有房屋等。共有人其中之一要卖这套房子,必须征得其他共有人的书面同意,否则,即使进行了交易,这种交易也是无效的。

 

四、鉴定为危楼的房屋。

房屋一旦属于危楼,不但居住没有安全感,而且也没有了其他的利用价值,因此购房时一定要了解房屋的房龄、结构等其他情况,做出是否属于危楼的初步判断,或者直接交给评估机构评估。

 

五、在农村集体土地上兴建的房屋。

根据《土地管理法》有关规定,我国土地所有权包括两种方式,就是国家所有土地和集体所有土地。城市居民从事建设应当依法使用国有土地,农村居民每户可以申请一处宅基地,农村土地不能用于非农业用途,因此,利用农村集体土地建设的房屋对外出手的二手房,法律并不认可,是不受法律保护的。

 

六、已经被列入拆迁公告范围的房屋。

通常情况下,被列入拆迁范围的户口是被冻结的,而且已经列入拆迁公告的房屋,房地产交易管理部门不予办理过户登记手续。因此,如购买了此种房屋,会面临相当大的法律风险。

 

七、已经抵押,并且未经抵押人同意而出售的房屋。

《物权法》明确规定,抵押期间抵押人未经抵押权人的同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿再无消灭抵押权的除外。

 

八、依法被司法和行政机关查封、扣押或者依法以其他形式限制权属转移的房屋。

国家司法机关主要是指法院、检察院,行政机关如公安、海关等。上述机关代表国家行使司法权力和行政权力,对房屋的查封和扣押就是上述机关行使权力的表现,其目的在于限制所有权的转移。因此房屋所有权的转移是不能对抗此种公权力的。

 

九、已经出租给他人,出卖人未按规定通知承租人、侵害承租人优先购买权等权益的房屋。

根据《合同法》第二百三十条规定:出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权力。“因此,在出售房屋存在出租的情形下购买,也会有相应的法律风险。

 

十、未满5年的经济适用住房、限价商品住房。

经济适用住房是政府给特定对象的政策性优惠住房,因此在转让的时候是有一定的限制的,未满5年是不得以市场价格转让。同样,由于限价商品住房属于政策性商品房,在二次转让时也要受到一定的限制。

 

十一、存在超标未经处理的房改房。

房改房是单位给员工的福利,面积是根据员工的行政级别、工龄待遇等因素决定的,在二次转让时如原产权单位认定超标,则必须先将超标问题处理完毕才可以交易。

 

 

 

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